UNDERGROUND MRT menanggulangi Kemacetan Jakarta dengan Prioritas pada Angkutan Massa

(Underground MRT Jabodetabek)

Oleh: Leny Maryouri, ST, MEngSc, PhD.

Pengamat Perkembangan Transportasi dan Pendanaan

Kemacetan Jakarta saat ini sudah sangat parah, gridlock dapat terjadi di banyak tempat yang banyak membuat frustasi para commuters. Level kenyamanan bertransportasi sudah sangat rendah. Untuk menanggulangi atau mengurangi Kemacetan Jakarta adalah dengan mengoptimalkan Angkutan Massa yang ada saat ini yaitu KRL Jabodetabek dan atau membangun Subway and Underground MRT untuk Jakarta dan Bodetabek sebagai solusi transportasi untuk jangka menengah dan jangka Panjang dan masa depan.

Kendala dalam menanggulangi kemacetan saat ini adalah :

  • Kekurangan Dana,
  • Solusi masih bersifat partial dan jangka pendek,
  • Masih hanya mengadalkan ground level yang sudah tidak mampu mendukung kepadatan dan pergerakan manusia di Jabodetabek.

Yang sudah dibangun di Jakarta saat ini adalah Subway MRT yang dikelola oleh PT MRT Jakarta. Pemahaman subway adalah pada kedalam 0 m sd 30 meter sehingga pembangunan subway MRT harus dibawah jalan atau fasilitas umum lainya yang tidak ada bangunan diatasnya atau apabila ada bangunan yang tanpa fondasi dalam. Sedangkan underground rata-rata kedalaman melebihi 30 meter atau 40 meter sehingga MRT bisa dibangun dimana saja di ruang bawah tanah yang merupakan asset milik Negara/ Daerah. Pembangunan Underground MRT tidak akan memberikan gangguan pada kegiatan di permukaan tanah. Pembangunan di permukaan tanah hanya pada lokasi-lokasi stasiun / TOD (Transit Oriented Development) yang lebih diprioritaskan dipilihkan pada asset lahan milik pemerintah.

Berikut ini akan disampaikan idea/konsep pengembangan Underground MRT Jabodetabek dengan menggunakan Anggaran Pemerintah sebagai stimulus dan sebagian besar pendanaan menggunakan Municipal Bonds dan atau Specific Purposed Bonds (Infrastructure Bonds) sebagai solusi jangka menengah dan jangka panjang dan bahkan untuk masa mendatang sampai 100 tahun lagi.

Kekurangan dana pada masa sekarang dengan konsep pendanaan yang berkembang sangat cepat seharusnya sudah tidak lagi menjadi masalah. Karena dana adalah sangat besar disekitar kita.

Konsep pendanaan underground MRT Jabodetabek adalah dengan menarik dana dari masyarakat dengan penerbitan Municipal Bonds dan atau Specific Purposed Bonds (Infrastructure Bonds) dengan penjualan surat berharga ke public atau masyarakat Jabodetabek.

Kelebihan penggunaan mekanisme pendanaan Municipal Bonds dan atau Specific Purposed Bonds (Infrastructure Bonds):

  • Memperdayakan capital market terutama domestic capital market
  • Bisa mendapatkan dana yang sangat besar, lebih besar dari equity investor dalam kerjasama PPP dan lebih besar dari hutang dari commercial bank
  • Dana tidak bergantung pada hutang luar negeri
  • Secara teknologi underground MRT bisa memilih teknologi yang terbaik dengan harga yang paling optimal karena dana dari dalam negeri, tidak akan didikte hutang luar negeri
  • Menimbulkan kebersamaan dan rasa memiliki yang tinggi dari masyarakat terhadap underground MRT.

Secara konseptual adalah sebagai berikut :

Dengan asumsi bahwa Underground MRT Jabodetabek Barat-Timur ; Balaraja-Serpong-Tanah Abang-Bekasi adalah sepanjang 100km, dengan asumsi kebutuhan pembiayaan pembangunan underground MRT sekitar Rp.1 trilyun per km, maka dapat diperkirakan pembangunan underground MRT ini akan memerlukan dana Rp.100 trilyun. Akan diperlukan pendetailan study untuk lebih tepat mendapatkan perkiraan pendanaan underground MRT Jabodetabek.

Proyek underground MRT ini adalah greenfield project sehingga fasilitas pendanaan untuk menarik dana dari capital market dengan :

  1. Menerbitkan Municipal Bonds, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta menerbitkan surat hutang berdasarkan kinerja keuangan daerah untuk pembiayaan proyek yang dituju, yaitu proyek Underground MRT dan bisa untuk proyek infrastruktur lainnya. Municipal bonds bisa diterbitkan untuk Tenor 5 tahun, 10 tahun sampai dengan 30 tahun dengan yield/ profit atas municipal bonds akan dibayarkan pada investor dari penganggaran APBD sampai masa tenor bonds yang dibeli oleh investors. Investor pembeli municipal bonds bisa perbankkan dan masyarakat DKI Jakarta dan masyarakat Indonesia.

Penerbitan municipal bonds ini bisa dilakukan secara cepat oleh Pemprov DKI Jakarta dengan diawali pada pembenahan keuangan daerah.

  1. Menerbitkan Specific Purposed Bonds (Infrastructure Bonds) atau surat berharga berdasarkan proyek underground MRT.

Penerbitan Specific Purposed Bonds atau Infrastructure Bonds adalah yang sangat tepat karena ini hanya dengan menggunakan anggaran pemerintah cukup kecil sebagai stimulus dalam bentuk modal equity yang dilanjutkan hutang/pinjaman pada pemberdayaan capital market dari masyarakat umum. Skema pendanaan dengan PPP (Public Private partnership) bisa menjadi alternative pada pengembangan fasilitas penunjang atau pada pengembangan TOD.

Untuk merealisasikan underground MRT akan diperlukan untk menciptakan SPV (Special Purpose Vehicle) baru atau anak perusahaan dengan konsep BOO (Build Operate and Own), misalnya kita beri nama SPV/anak perusahaan baru tersebut adalah PT. MRT Jabodetabek.   Shareholder atas PT MRT Jabodetabek secara idea bisa diwujudkan dengan pembagian saham sebagai berikut ;

No. Pemilik Saham Prosentasi (idea) Kontribusi
1 Pemprov DKI Jakarta 30% Equity Majority Shareholder

Masyarakat dan land use Jakarta atau captive market yang dipertimbangkan sebagai equity share

2 PT. MRT Jakarta dan/atau PT. Jaya Infrastruktur sebagai perwakilan BUMD DKI Jakarta 5% Equity Shareholder, Professional Experiences
3 PT. KAI Indonesia sebagai perwakilan BUMN 5% Equity Shareholder, Professional Experiences
4 Pemda Tangerang 5% Equity Shareholder,  Masyarakat dan land use Tangerang atau captive market yang dipertimbangkan sebagai equity share
5 Pemda Bekasi 5% Equity Shareholder,  Masyarakat dan land use Bekasi atau captive market yang dipertimbangkan sebagai equity share
6 Pemda Depok 5% Equity Shareholder,  Masyarakat dan land use Depok atau captive market yang dipertimbangkan sebagai equity share
7 Pemda Bogor 5% Equity Shareholder,  Masyarakat dan land use Bogor atau captive market yang dipertimbangkan sebagai equity share
8 Saham untuk dilepas ke Publik melalui Municipal Bonds atau Infrastructure Bonds

– Dilepas ke Domestic Capital 20% sd 30%

– Dilepas ke Foreign Capital 20% sd 30%

 

40% sd 60% Senilai dengan RP.40Trilyun sd 60 Trilyun untuk investasi pembangunan underground MRT dan stasiun-stasiunnya sepanjang jalur MRT saat ini, juga pengembangan TOD pada selected stations.
Ilustrasi Underground MRT

Dengan konsep pembagian equity shareholder sebagai tersebut diatas, diharapkan bisa menghindari kecemburuan yang dapat terjadi diantara instansi pemerintah untuk menciptakan kolaborasi yang baik. Pemprov. DKI Jakarta sebagai memiliki saham terbesar untuk memberikan keyakinan atas kesiapan proyek.

Sangat diyakini bahwa masyarakat kita akan cukup antusias untuk terlibat dalam investasi langsung pembangunan underground MRT Jabodetabek ini. Begitu juga foreign capital atau investor asing juga sedang sangat baik dan sangat antusias untuk melihat Jakarta sebagai tempat investasi yang sangat menarik, dengan jumlah penduduk di Jabodetabek mendekati 20juta dengan potensi pergerakan 45juta pergerakan per hari merupakan potensi captive markets yang sangat besar untuk dilayani perjalanannya. Kenapa ada pembagian surat berharga ditawarkan ke domestic capital 20% sd 30% dan foreign capital 20% sd 30%, ini untuk menhindari dominasi membanjirnya investasi asing, seperti yang telah terjadi di perbankan dan telekomunikasi. Jadi sejak awal harus diatur target penjualan saham secara proporsional supaya pendapatan/keuntungan akan kembali untuk kebaikan masyarakat Indonesia/Jabodetabek secara langsung.

Konsep pengembalian investasi 40Trilyun atau 60 Trilyun dari penerbitan municipal bonds dan/atau infrastructure bonds, dari target yang dicanangkan oleh Pemerintah melalui Rencana Induk Trasportasi Jabodetabek (RITJ) yang dirancang oleh BPTJ, bahwa diharapkan underground MRT Jabodetabek mampu melayani pergerakan sekitar 13juta pergerakan per hari pada tahun 2019, target tersebut adalah 30% dari 45juta pergerakan, maka target tersebut relatif optimis untuk dicapai oleh potensi layanan KRL Jabodetak dan busway, subway MRT dan LRT yang akan beroperasi segera. Apalagi dengan dengan pembangunan underground MRT, target tersebut dapat tercapai untuk direalisasikan dalam waktu 3-5 tahun ke depan dan dapat dijaga sustainability-nya sampai masa datang.

Pengembalian Investasi 40 Trilyun sd 60 Trilyun yaitu dengan pajak bagi investor yang membeli Municipal Bonds dan dengan user/service charge langsung ke penumpang MRT bagi investor yang membeli Infrastructure bonds, asumsi per trip ongkos naik underground MRT Jabodetabek ini adalah RP.10ribu sd Rp.20 ribu, dengan captive market 3juta sd 6 juta penumpang per hari, maka potensi income adalah Rp.10 Trilyun sd Rp.20 Trilyun per tahun, sehingga diperkirakan BEP (Pay Back Period) atau balik investasi diantara 20 tahun. Ini pendapatan baru dari tariff tiket naik MRT, belum potensi pendapatan-pendapatan lainnya yaitu dari potensi pengembangan TOD  pengembangan Property (Mall, shopping centers, apartments) atau mixed use bangunan yang untuk mengakomodasi pergerakan manusia dari transfer point di daerah sekitar stasiun, juga pontensi pendapatan dari iklan dan lain-lain. Tentu saja akan dibutuhkan Kajian Kelayakan Ekonomi dan Financial lebih lanjut.

Selanjutnya, berikut ini outline tahapan mengimplementasikan idea pembangunan underground MRT Jabodetabek.

Tahapan realisasi pembangunan underground MRT Jaboetabek secara general sebagai berikut ;

Tahun 1 – 2018 Persiapan Study Municipal Bonds serta pembenahan Keuangan Daerah Pemprov DKI Jakarta dan/atau Specific Purposed Bonds dengan menghire konsultan yang dipercaya/credible dan diskusi dengan OJK untuk persiapan kebijakan-kebijakan pendukung. Pemilihan dan Penetapan Koridor Underground MRT
Tahun 2 – 2019 Mempersiapkan pendirian PT. Underground MRT Jabodetabek dan pengaturan equity investor,

Menyusun FS, Detail Engineering Design dan dokumen pendukung lainnya

Tahun 3 – 2020 Mulai Menerbitkan Surat Berharga Pemerintah Dearah (Municipal Bonds) dana tau Surat Berharga Infrastruktur atau Specific Infrastructure Bonds (Infrastructure Bonds) untuk menarik dana dari Masyarakat,

Ground Breaking dan Mulai Konstruksi

Tahun 4 – 2021 Pentahapan Operasional, Underground MRT yang sudah terbangun digunakan untuk angkutan penumpang massal
Tahun 5 – 2022 Underground MRT diharapkan sudah terbangun semua sepanjang jalur Barat-Timur dan Utara-Selatan yang akan didedikasikan untuk angkutan penumpang massal
Tahun 6-n ;

2023-n

Expansion underground MRT dan pengembangan TOD dan penataan Kota di Jabodetabek

Operational, Management dan Maintenance dan seterusnya

Sikronosasi kebijakan perencanaan perkereta-apian Jabodetabek :

Mengamati hal-hal tersebut diatas sehingga, tidak ada alasan lagi Pemerintah tidak mampu menangulangi Macet Jakarta. Ini sangat dibutuhkan adanya idea brilliant, kemauan, dobrakan, keberanian dari Pemprov DKI Jakarta untuk  menjadi Pioner melakukan perubahan, kerja keras dan mempunyai satu tujuan untuk perbuat lebih baik bagi masyarakat Jakarta dan sekitarnya.

 

 

Semoga bermanfaat.

Salam,

Leny Maryouri, PhD.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *